田舎の土地を売却する５つのコツ

田舎の土地を売却するために重要な５つのコツ

活用するのが難しい田舎の土地を所有し続けると、管理面で労力がかかったり固定資産税などの税金がとられるなどさまざまな所有コストが生じるため、早めに売却を実現したいとお考えの方も多いと思います。

需要の少ない田舎の土地を買ってくれる人を探すのは難しく感じるかもしれませんが、実際には田舎でも土地売買は多く成立しており、決して不可能というわけではありません。

人口の少ない上位3県	土地売買件数
鳥取県	1,240件
島根県	1,743件
高知県	1,498件

2019年の都道府県別の土地（建物付含む）取引件数はこちら
※人口・人口密度は2015年国勢調査のもの
※取引件数は2019年のデータを土地総合情報システムより取得

ただし、売却成立の可能性を高めるためには、コツを押さえた売却活動が必要になります。ここではそのコツをご紹介します。

①田舎の土地売却が得意な不動産会社を見つける

田舎の土地を売却するためには、その土地の販売が得意な不動産会社を見つけることが重要です。不動産会社にも得意、不得意がありますので、売却対象の土地があるエリアを得意としていなかったり、そもそも土地売買を得意としていなかったりする不動産会社に依頼したのでは、なかなか売却に結びつきません。

では、どのようにして田舎の土地売買が得意な不動産会社を見つければよいのでしょうか。

そこで役に立つのが、不動産の一括査定サイトです。一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、査定価格やその根拠を受け取ることができるインターネット上のサービスで、無料で利用できます。

査定してもらった結果、価格も根拠も納得のいくものであれば、その会社はあなたの土地売却に自信を持っているのだと見ることができます。逆に価格も根拠も不明瞭であれば、それは自信のなさの表れかもしれません。

各社の査定結果を比較することで、自分の土地売買が得意か、あるいは不得意かが浮き彫りになります。一括査定サイトを使うと、その比較が簡単にできます。

また、不動産の一括査定サイトを活用することによるもう一つのメリットは、売却する土地の適正な相場を知ることができるということです。まず、あなたが売却したい土地の相場がいくらぐらいになるのかを一括査定で確認しておきましょう。

一括査定については後ほど詳しく解説します。

 

②自分でも買主を探せる媒介契約にする

不動産会社に土地売却の仲介を依頼する際は、以下の表の通り3種類の契約方法があります。田舎の土地売却の場合、売却の可能性を高めるためにも売主（依頼主）自身でも買主を見つけられる状態にしておいたほうがよいので、専任媒介契約か一般媒介契約を選ぶべきです。

専属専任媒介契約	特定（1社）の不動産会社との仲介契約であり、依頼主自身で買主を探すことができなくなります。
専任媒介契約	特定（1社）の不動産会社との仲介契約になりますが、依頼主自身で買主を探す自己発見取引が可能になります。
一般媒介契約	2社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約形式です。依頼主自身による自己発見取引も認められています。

さらに言うと、通常の不動産売却では「専任媒介契約」はおすすめできる契約方法ですが、売りづらい田舎の土地の場合は、1つの不動産会社に絞らずに、かえって複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約のほうが、売却成功の近道となる可能性があります。

自分で買主を探す具体的な方法:土地の買主と売主を結ぶマッチングサイトに登録する

不動産会社に一括見積を依頼して、その土地の相場はいくらなのか、売れそうかを確認した上で、お時間がある方は土地の売主と買主の仲介サイトなどに登録することもおすすめです。

具体的には、

• 家いちば…個人で不動産を直接売りたい人の掲示板サイト
• ジモティ…土地の売買も行える全国各地の情報掲示板
• 空き家バンク…登録された空き家情報を希望する人に紹介する制度(古屋付き土地が中心)

などが挙げられます。

これらのサイトではあなたの土地を一度登録しておけば、後は問い合わせがあるまで何もする必要がなく労力がかかりません。

また、たとえば空き家バンクであれば、購入検討者が田舎への移住を希望される人に限られるため、不動産業者が仲介する買主とは違った層にアプローチできます。

売れない田舎の土地を売るためには併せて検討すべき方法です。

③相場を知り、適正な販売価格の設定をする

すべての不動産売却について言えることですが、適正な販売価格にしないとなかなか買い手は付きません。特に田舎の土地の場合にはこの傾向が顕著です。

少しでも高く土地を売却できるのがよいのは間違いありませんが、強気の価格設定をする場合も、あくまで相場の範囲を出ない程度にしておきましょう。

一括査定などで複数の不動産会社の査定結果を比較する際も、あまりに高い査定価格には注意してください。

不動産会社が媒介契約を勝ち取りたいがために、実際には買い手が付かないような価格を出してきている可能性があります。そうした不動産会社は媒介契約を勝ち取った後に、販売価格を避ける交渉をしてくるなど不誠実な対応をされる場合も多く、避けたほうが良いでしょう。

複数社からの見積をとることで、より客観的な相場を把握し、その上で適正な価格設定を心掛けましょう。

④高値にならなくてもある程度妥協する

「③適正な販売価格の設定をする」とも関連しますが、田舎の土地を売る場合には高く売ることを初めから期待せず、安くなっても仕方ないという気持ちで買い手を探したほうがよいでしょう。

土地などの不動産の売買価格は最終的には需要と供給のバランスで決まるため、都会に比べて需要が多いとはいえない田舎の土地の価格に高値はつきにくいものです。

したがって、不動産会社から「相場よりも値引きしないと売れない」と要求があった場合、売買条件を売主側から妥協することを想定しておくべきです。

また、買い手が現れてその方から「あとこれぐらい値下げしてくれれば買うんだけど…」といった要望があった場合、積極的に検討するのがおすすめです。

次にいつ買い手候補が現れてくれるかわかりませんし、その間にまたコストがかかってしまいます。逃した魚は大きかった…という事態は避けたいものです。

ちなみに、「0円になってもいいから処分したい」と考える場合には寄付などの方法も考えられます。売却以外の対策については記事後半で取り上げていきます。

⑤土地はきれいにしておく

田舎の土地は管理も大変なので、つい放置してしまい、雑草が伸び放題になったり、ゴミが投棄されたり…という状態になってしまいがちです。

しかしそうすると、売れにくい土地がますます売れにくくなってしまいます。不動産会社の心証も良くありません。

常時、手入れを行き届かせるのは難しいかもしれませんが、せめて査定前には最低限の掃除はしておきましょう。

一括査定サイトを利用して田舎の土地売却が得意な不動産会社を見つける

一括査定サイトを使うと、

• 田舎の土地売却が得意
• 地域の事情に精通している

このような不動産会社を探すのが容易になります。まずは次の図をご覧ください。

このように、あなたの土地に適した不動産会社に出会えるかどうかが、売却成功のカギを握っています。では、一括査定サイトを使うとなぜあなたに合った不動産会社に出会いやすくなるのでしょうか？

一括査定サイトでは複数の不動産会社の比較が簡単にできる

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社は、それぞれに異なる査定額やその根拠を提示してくるので、それらを比較することでおおよそ自分の土地の相場がつかめるほか、きちんとした根拠を提示してくれた不動産会社は土地売買に慣れており、地域の事情にも精通している、といった見極めがしやすくなるのです。

根拠が明確で査定額も高額ならベストでしょう。ただし、根拠をきちんと調べるほどに査定額も現実的になっていくのが普通なので、相場から逸脱した（＝他社と比べてあまりにも高い）査定額には、まず疑ってかかるほうが安心です。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、以下の6サイトをおすすめしています。

 

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産アーバンネット ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

田舎の土地を売却するのが難しい理由

ここまで、田舎の土地を売却するための方法について解説してきましたが、ここからはそもそも、なぜ田舎の土地を売却するのが難しいのかについて見ていきます。

「田舎の土地を売るのが難しい理由は十分にわかっているからこの記事を読んでいる」という方もいるかもしれませんが、改めて振り返ることで売却のヒントになることもあるかもしれませんので、一つずつ見ていきましょう。

田舎にはアクセス上の課題がある

都心から離れた郊外では車での移動を前提としているため、鉄道やバスなどの交通機関にはあまり期待できません。近隣にスーパーやコンビニなど食料品を買う場所がなく、病院や銀行といった生活に必要な施設がない場合も多く、人が暮らすのに不便な場所にあることも多いです。

また、アクセスが悪いと個人の住宅用だけでなく、飲食店などの店舗でもあまり活用はできないでしょう。

そのような立地上の課題から、田舎の土地は売却が難しいと考えられています。

田舎の土地は広すぎて使いづらい

また、田舎の土地は都心と比べて過剰に土地が広い場合が多く、商業用であれば駐車場などに利用できますが、個人が家を建てる場合には広すぎて土地を使いづらくなります。

※土地が広大である場合には分筆登記（ぶんぴつとうき）を利用することで、土地を複数に分けて売る対策もできます。

下水道などのインフラ整備が不十分

売却したい土地の地域が下水道未整備の場合、売れない可能性は高くなります。田舎ではインフラ整備が不十分な場所が多く、不便な生活になってしまうことが懸念され、下水道工事をしていない土地は避けられる傾向にあるでしょう。

ほかにも、固定電話を利用する電話回線の有無や、インターネット回線（またはWi-Fiなどの無線LANなど）が通っているかどうかも重要な点であり、一つでも問題があると土地活用が難しいと判断されてしまいます。

買主が整地費用を嫌う

田舎の土地は放置されていることが多く、長い間管理されていないようであれば、買主側が整地するコストを負担する可能性があります。整地するための費用が大きくなると、買主側が購入を諦めてしまう可能性が高くなります。

土地が市街化調整区域内にある

市街化調整区域は建築が制限されており、建物を建てるには開発許可が必要になるため、好んで市街化調整区域内の土地を取得しようとするニーズは少なく、売却のハードルが一層高くなります。

したがって、売却を実現するにはターゲットを絞った販売活動を行う必要があります。

【関連記事】市街化調整区域が売れない理由と売るための方法

土地売却価格の設定を誤っている

ここまで述べてきた理由により、需要のない田舎の土地は必然的に安くなってしまいますが、それでも売却できない場合もあるでしょう。いつまで経っても売れないときは土地の適正価格を見誤っている可能性があり、査定価格を再度見直す必要があります。

売れない田舎の土地を放置するデメリットについて次項で確認していきます。

売却できない田舎の土地のデメリット

田舎の土地が売りづらく、売却を諦めて放置するケースもあると思いますが、利用しない土地を持っていると無駄な出費が増えてしまいます。

管理費や維持費がかかる

土地の所有者自身が管理できる場合であれば少ない出費で抑えられますが、田舎の土地は自分だけで管理するのが難しいため、除草や清掃、修繕などの対応を業者へ委託する必要があります。

また、不法占有やごみの廃棄などを避けるために、柵やフェンスを設置する場合もあるので、数十万円程度の費用が発生することもあるでしょう。

土地を所有している限り固定資産税を払い続ける

土地を所有している場合には、市町村などの地方自治体に固定資産税を納税する義務があり、以下の式で算出される固定資産税を毎年支払う必要があります。

固定資産税額 = 固定資産税評価額×標準税率（1.4％）

固定資産税評価額とは、各市町村（東京都23区の場合は都）より算出される価格であり、目安として国土交通省が定める地価公示価格の70％程度だとされています。

特定空家に指定されると固定資産税の優遇措置が適用されない

また、土地だけでなく建屋もある場合には、特定空家に指定される恐れがあります。この場合、固定資産税の優遇措置が適用されないため、適用を受けていた時と比べ最大で6倍もの固定資産税が発生してしまうこともあります。

特定空家とは以下の通り法律で定められているものであり、そのまま放置してしまうと倒壊などの危険性や衛生上の有害などが見込まれ、放置することが公共的に不適切である空家を示してします。

（定義）

第二条 　この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

２ 　この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

引用元：「空家等対策の推進に関する特別措置法 第2条」

特定空家に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置（減税の措置）が適用されなくなるため、本来であれば減税される固定資産税を多く支払う必要があります。
参考：「空家・空地管理センター 特定空家とは」

田舎の土地にはこんな隠れた需要がある

都会に比べ、田舎の土地は需要が多いとはいえません。ただし、隠れたニーズがあるのも事実です。その隠れたニーズを掘り起こせさえすれば、売れない・手放せない田舎の土地が簡単に売れるようになるかもしれません。では、具体的にはどのようなニーズがあるのでしょうか？

近隣住民が欲しがる可能性あり

近隣住民にとっては、売り出されている土地は価値が高いケースもあります。例えば隣の住人が「将来隣が空いたら土地をつなげて家を広くリフォームしたい」などと考えているかもしれません。あるいは土地活用をして収益化を図ろうと考える近隣住民もいるかもしれません。

医療・福祉施設のニーズも増えている

社会問題となっている少子高齢化が、田舎において特に深刻なのは多くの方がご存知かと思います。こうした社会背景から、医療・福祉施設のニーズが高まっており、事業者が田舎の土地を欲しがっているケースがあります。

ブームになった太陽光発電

太陽光発電等で生み出した再生エネルギーを一定価格で電気事業者が買い取ってくれる固定価格買取制度により、太陽光発電の設置が一時期ブームになりました。大規模な用地を必要とするため、田舎の土地にも日の目が当たり、ニーズが増加しました。

固定価格買取制度は順次期間満了を迎えるため、太陽光発電ブームは下火になりつつありますが、再生可能エネルギー自体の需要は今後もますます高まっていくことが予想されるため、発電用地として田舎の土地がエネルギー事業者などから注目される可能性はあると考えられます。

日の当たりが良い田舎の土地をお持ちの方は、太陽光発電を検討しても良いかもしれません。

【関連記事】太陽光発電の土地活用をするメリット・デメリット｜向いているのはこんな人

その他にこんな需要も

田舎では商業機能が大型の施設に集約される傾向が強まっているので、その用地として土地が売れる可能性はあります。あまり多くはありませんが、霊園・墓苑の整備ニーズなどもあります。

また、農家や農産物加工業者などが、農地や加工場などとして土地を必要としてくれるケースもあるでしょう。

さらに、内閣府が行った調査によると、新型コロナウイルス感染の拡大を受け、地方移住に関心を持つ若者が増えたというデータもあるため、今後田舎への移住をする人の数が増える可能性もあります。

参考：新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査

その他、最近ではキャンプブームの影響で、山林の個人売買も盛んなようです。該当する土地をお持ちの方は、「山いちば」などの個人売買サイトを利用してみるのも良いでしょう。

隠れたニーズを掘り起こすには？

田舎の土地には、その地域に精通している人にしかわからない隠れた需要がある場合もあります。したがって、その地域に精通した不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

そうした不動産会社と出会ううえで、一括査定サイトは有効な選択肢の一つです。一度不動産会社からの客観的なアドバイスをもらってみることをおすすめします。

寄付や相続放棄で田舎の土地を処分する方法もある

売却以外で土地を処分する方法としては、寄付と相続放棄の2種類が考えられますが、原則として土地を捨てて所有権を放棄することはできないため、何かしらの対策が必要になります。

※以下の通り、民法第239条2項にて所有者のない不動産については国のものなると定められていますが、民事局の回答（昭和41年8月27日付民事甲第1953号）によると不動産の所有権は放棄できないことが決められているようです。

（無主物の帰属）

第二百三十九条 　所有者のない動産は、所有の意思をもって占有することによって、その所有権を取得する。

２ 　所有者のない不動産は、国庫に帰属する。

引用：民法第239条

個人向けの寄付｜隣地の所有者へ相談

個人向けの寄付ではまず、隣地の所有者に相談できるでしょう。隣地であれば最もあげやすい相手だといえますが、個人への寄付では贈与税が発生するため注意が必要です。

売却が難しい土地ではそれほど評価額は高くならないので、贈与税もさほど高くはなりませんが、所有権移転の際に発生する登記費用と併せて、相手側が負担してくれるかどうかも交渉するべきです。

法人向けの寄付｜NPO法人（公益法人）などのサービスを利用

法人向けの寄付ではNPO法人などの公益法人に相談するのが効果的です。NPO法人側で管理しているサービスを利用することで引取者を見つけてもらえる可能性があるほか、農地関係の公益法人であれば農地活用の一環として利用してもらえるケースもあるでしょう。

NPO法人へ相談することは不動産会社への仲介依頼と多少近くなりますが、地域活性に特化した事業に携わっている分、引取者（または買主）とのマッチングがうまくいくことも考えられます。

相続放棄ではすべての相続財産の受け取りを放棄する必要がある

両親などの家族が死亡したために土地を相続するケースでは、相続放棄によって土地の受け取りを放棄することは一応できます。

ただし、遺産相続の規定内容を考慮するとデメリットは大きく、

• 売れない田舎の土地の遺産相続を放棄する場合は、ほかの相続財産も放棄する必要がある
• 相続人の一人が相続放棄をする場合、別の相続人に相続権が発生する
• したがって、土地を完全に放棄するためには相続人全員が全相続財産の受け取りを放棄する必要がある

といった条件を満たす必要があります。土地以外の財産を生前贈与でもらう対策もありますが、あまり現実的ではない方法です。一部だけの相続放棄が認められていないため、売れない土地だけのために相続放棄を適用させるのは難しいからです。

【関連記事】
▶いらない土地でも放棄はできない｜手放すための4つの方法
▶相続放棄とは？期限や手続き方法と7つの注意点を解説

民法改正により土地放棄の制度も前向きに検討されている

上でお伝えした通り、現在の民法では土地の所有権放棄ができないですが、政府は所有者不明な土地の発生を防ぐ目的で所有権を放棄できるようにする法改正を進める方向で動いています。

もちろん、競売など強制売却手段を用いても買い手が見当たらない場合に限る、放棄をする際の諸費用はそれまでの所有者が負担するなどの一定条件が課される可能性がありますが、持ち主にどうにもならない田舎の土地を処分する最終的な選択肢が与えられるように進められているのは朗報と言えるでしょう。

参考: 土地所有権の放棄 法務省

まとめ

田舎の土地は放置していると固定資産税などをはじめとした費用面で所有者の負担が大きくなります。不動産の一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に相談し、あなたの田舎にある土地を売却してくれる会社を探してみることで、売却への第一歩を踏み出すことが可能です。

不動産会社と契約する際は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」か、売主自身でも買主を見つけることができる「専任媒介契約」を選ぶのがおすすめです。またご自身で買主を探す際には、売主買主を仲介するサイトを利用すると良いでしょう。

田舎の土地を売却するにあたり、需要があるのに必要以上に値下げをする必要はありませんが、あまりこだわりすぎると買手を逃してしまう可能性があるため、ある程度は妥協する心構えでいると、売却は実現しやすくなるでしょう。